Olete leidnud korteri hinnaga 250 000 €. Tekib peamine praktiline küsimus:
Kui palju raha kogu ostu jaoks vaja läheb?
Kuulutuses olev hind on kinnisvara baashind. Sellele lisanduvad riiklikud maksud, notariaalne tõestamine, omandiõiguse registreerimine ja tehingutoetus.
Umbes nagu autot ostes: seal on auto enda hind ja siis registreerimine, kindlustus ja tollivormistus. Kinnisvaraga on summad palju suuremad, seega on parem enne vaatamiste algust kogu eelarve välja arvutada.
Selles artiklis vaatleme:
- kui palju tuleks lisada teisejärgulise kinnisvara hinnale;
- milliseid makse uue hoone ostmisel tasutakse;
- kui palju teie enda raha on vaja hüpoteegi jaoks;
- kuidas ise oma ligikaudset eelarvet arvutada;
- millised kulud võivad ootamatult kogusummat suurendada.
Arvutused kehtivad Costa Blanca ja kogu Valencia kogukonna kohta 13. juuli 2026 seisuga.
Artikkel on pühendatud tavalisele elamukinnisvarale: korteritele, majadele, ridaelamutele ja villadele. Kruntide, äripindade ja mittestandardsete tehingute puhul tehakse arvutused eraldi.
Lühidalt: kui palju arvestada lisaks kinnisvara hinnale
Esialgseks planeerimiseks võite kasutada järgmisi juhiseid:
| Mida sa ostad? | Kui palju soovite hinnale lisada? |
|---|---|
| Edasimüügi kinnisvara väärtusega kuni 1 miljon € | umbes 11–13% |
| Kinnisvara edasimüük üle 1 mln € | umbes 13-14% |
| Uus hoone alaliseks elamiseks | umbes 12-14% |
| Uus hoone puhkuseks, teiseks koduks või investeeringuks | umbes 13,5–15% |
Näiteks kui kaalute teisejärgulist korterit hinnaga 250 000 €, on mugav ostueelarve umbes 277 500–282 500 €.
Lisamarginaal tuleb kasuks, kui vajate dokumentide tõlkimist, volikirja, valuutavahetust, hüpoteegi hindamist või eraldi tasu ostjateenuste eest.
Kõigepealt määrame: teisejärguline kinnisvara või uusehitis
See on maksude arvutamise põhiküsimus.
Kinnisvara edasimüügiks
Korter, maja või villa kuulus juba teisele omanikule.
Sellise ostu pealt tuleb tasuda ITP maks.
Uusarendus
Ostad uue kodu otse arendajalt ja saad esimeseks omanikuks.
Sellise ostuga maksate tavaliselt:
- IVA — 10%;
- AJD – 0,1% või 1,4%.
Hispaania maksuamet kinnitab, et arendaja poolt uue eluaseme esmamüügi puhul kehtib IVA, eraomanikult kodu tavapärase ostu puhul aga ITP. (Agencia Tributaria)
Kinnisvara edasimüük: kui palju on maks
Põhimäär – 9%
Alates 1. juunist 2026 on Valencia kogukonna teisese kinnisvara ostmise maks langenud 10%-lt 9%-le.
See hind kehtib kogu Costa Blancas:
- Alicante;
- Torrevieja;
- Orihuela Costa;
- Benidorm;
- Calpe;
- Denia;
- Finestrat;
- Altea;
- La Nucia;
- Guardamar del Segura;
- Ciudad Quesada;
- teised piirkonna linnad.
Ostja maksab maksu. (Atv Gva)
Mida tähendab vähenemine 10%-lt 9%-le?
Erinevus on üks protsent vara väärtusest.
| Objekti hind | Varem: maks 10% | Nüüd: maks 9% | Säästud |
|---|---|---|---|
| 180 000 € | 18 000 € | 16 200 € | 1 800 € |
| 250 000 € | 25 000 € | 22 500 € | 2 500 € |
| 350 000 € | 35 000 € | 31 500 € | 3 500 € |
| 700 000 € | 70 000 € | 63 000 € | 7 000 € |
Korteri puhul võib säästud katta osa mööblist või kodumasinatest. Villa puhul räägime juba mitmest tuhandest eurost, mis jäävad ostja eelarvesse.
Näide: teisene korter 250 000 €
Loendame samm-sammult.
1.Korteri hind
250 000 €
2.Maks 9%
250 000 € × 9% = 22 500 €
3.Registreerimine ja tugi
Eelplaneeringuks paneme kõrvale veel ca 2–3% kinnisvara hinnast:
250 000 € × 2–3% = 5 000–7 500 €
See võib hõlmata järgmist:
- notariaalne kinnitamine;
- omandiõiguste registreerimine;
- õigusteenused;
- gestoría – haldustoetus;
- tõlked;
- volikiri;
- muud konkreetse tehingu kulud.
Alumine rida
| Tarbimine | Summa |
|---|---|
| Korteri hind | 250 000 € |
| Maks 9% | 22 500 € |
| Registreerimine ja tugi | 5 000–7 500 € |
| Täielik eelarve | 277 500–280 000 € |
Korteri ostmiseks 250 000 € eest on mõistlik ette valmistada ca 280 000 €.
Mis saab siis, kui kinnisvara maksab üle 1 miljoni euro
Kui vara väärtus ületab 1 000 000 €, on ITP määr 11%. (BOE)
Tähtis: 11% määr kehtib kogu tehingu maksubaasi kohta.
Näide: villa hinnaga 1 200 000 €
1 200 000 € × 11% = 132 000 € maks
Lisame registreerimise ja toe eest ligikaudu 2–3%.
1 200 000 € × 2–3% = 24 000–36 000 €
Lõplik etalon
| Tarbimine | Summa |
|---|---|
| Villa hind | 1 200 000 € |
| Maks 11% | 132 000 € |
| Registreerimine ja tugi | 24 000–36 000 € |
| Täielik eelarve | 1 356 000–1 368 000 € |
Oluline nüanss: ostuhinnast kõrgemalt summalt saab maksu arvestada
Siin tuleb mängu valor de referencia kontseptsioon.
Vene keeles võib seda nimetada kinnisvara riiklikuks kontrollväärtuseks.
Riik määrab iga objekti kohta oma eeldatava maksumuse. Seda saab kontrollida elektroonilises katastris - Catastro.
Kui ostate korteri hinnaga 220 000 €, mille väärtus on 250 000 €, saab maksu arvestada alates 250 000 €.
Reegel näeb välja selline:
Maksudeks võetakse suurim summa:
- ostuhind;
- poolte deklareeritud väärtus;
- valor de referencia.
Agencia Tributaria Valenciana on selle reegli sõnaselgelt välja öelnud. 2026. aasta väärtused ja kinnitusteenus on avaldatud Catastro veebisaidil. (Atv Gva)
Näide
Korteri hind: 220 000 €
Valor de referencia: 250 000 €
Arvestus ostuhinna alusel
220 000 € × 9% = 19 800 €
Valor de referentsist arvutamine
250 000 € × 9% = 22 500 €
Erinevus
2 700 €
Inimene eeldas, et maksab 19 800 €, kuid tegelik maks osutus 22 500 €.
Seetõttu on soovitatav enne reservi tegemist kontrollida referaadi väärtust. Siis on kogu eelarve ette teada.
Mis siis, kui hind on kõrgem kui valor de referents?
Näiteks:
- ostuhind - 300 000 €;
- valor de referencia — 270 000 €.
Maks arvutatakse ostuhinna alusel:
300 000 € × 9% = 27 000 €
Riiklik väärtus ei vähenda maksu, kui tegelik tehinguhind on kõrgem.
Kas kehtivad soodusmäärad?
Jah. Mõne ostja puhul võib ITP määr olla madalam kui 9%.
Soodustused võivad kehtida näiteks:
- alla 35-aastased noored ostjad, kes ostavad oma esimese esmase kodu;
- suured pered;
- ühevanemaga perekonnad;
- tuvastatud puudega ostjad;
- teatud kategooria kaitstud eluase.
Õigus hüvitisele sõltub vara väärtusest, perekonna sissetulekutest, vara otstarbest ja ostja dokumentidest. Mõnel juhul kohaldatakse määrasid 8%, 6%, 4% või 3%. (Atv Gva)
Selliseid olukordi tuleks käsitleda individuaalselt. Võimalik kokkuhoid võib ulatuda mitme tuhande või kümnete tuhandete eurodeni.
Uusehitis: millised maksud lisanduvad hinnale
Otse arendaja käest uut kodu ostes kasutatakse teistsugust süsteemi.
Ostja maksab tavaliselt:
1. IVA — 10%;
2.AJD – 0,1% või 1,4%.
IVA — 10%
IVA on Hispaania käibemaks.
Tavalise uue elamu kinnisvara puhul on määr 10%. (Agencia Tributaria)
Kui korter maksab 350 000 €:
350 000 € × 10% = 35 000 € IVA
AJD - 0,1% põhielukoha puhul
AJD määr 0,1% kehtib, kui kinnisvara ostetakse ametlikult harjumuspäraseks elukohaks - ostja peamiseks alaliseks koduks. (BOE)
Lihtsamalt öeldes: ostate kinnisvara alaliseks elamiseks ja teie olukord vastab peamise elukoha seaduslikele nõuetele.
Näide
Uusehitise maksumus: 350 000 €
AJD:
350 000 € × 0,1% = 350 €
Põhimaksud:
- IVA — 35 000 €;
- AJD — 350 €;
- kokku - 35 350 €.
AJD - 1,4% teise kodu ja investeeringute puhul
Teistes tavaolukordades kehtib AJD määr 1,4%. Näiteks uue hoone ostmisel:
- lõõgastumiseks;
- teise koduna;
- rendile anda;
- investeeringuks;
- peamise elukohana registreerimata.
Üldine AJD määr Valencia kogukonnas on alates 1. juunist 2026 1,4%. (BOE)
Näide
Uusehitise maksumus: 350 000 €
AJD:
350 000 € × 1,4% = 4 900 €
Põhimaksud:
- IVA — 35 000 €;
- AJD — 4 900 €;
- kokku - 39 900 €.
Üks objekt – kaks erinevat eelarvet
Vaatleme sama 350 000 € maksvat uusehitist.
| Stsenaarium | IVA | AJD | Maksud kokku |
|---|---|---|---|
| Ostmine alaliseks elamiseks | 35 000 € | 350 € | 35 350 € |
| Ostmine puhkuseks või investeeringuks | 35 000 € | 4 900 € | 39 900 € |
Vahe on 4550 €.
Seetõttu on uue hoone arvutamisel oluline kohe kindlaks määrata ostu eesmärk.
Täielik näide: uusehitis 350 000 €
Variant 1. Põhielukoht
| Tarbimine | Summa |
|---|---|
| Kinnistu hind | 350 000 € |
| IVA 10% | 35 000 € |
| AJD 0,1% | 350 € |
| Registreerimine ja tugi 2–3% | 7 000–10 500 € |
| Täielik eelarve | 392 350–395 850 € |
Mugav giid: umbes 396 000 €.
Variant 2. Teine kodu või investeering
| Tarbimine | Summa |
|---|---|
| Kinnistu hind | 350 000 € |
| IVA 10% | 35 000 € |
| AJD 1,4% | 4 900 € |
| Registreerimine ja tugi 2–3% | 7 000–10 500 € |
| Täielik eelarve | 396 900–400 400 € |
Mugav juhend: umbes 400 000 €.
Mööbel, tehnika, konditsioneerid ja lisatööd ei ole nendes arvutustes arvesse võetud. Varustus oleneb konkreetsest projektist ja kokkuleppest arendajaga.
Mis sisaldub täiendavas 2–3%
See on tööreserv esialgseks arvutuseks. See aitab teil enne täpsete arvete saamist näha tegelikku eelarvet.
Notariaalne kinnitamine
Notariteenust arvestatakse riikliku määraga. Tulemus sõltub objekti maksumusest, dokumentide mahust ja tehingu struktuurist.
Kinnisvara registreerimine
Pärast ostmist registreeritakse kinnisvara uuele omanikule registro de la Propiedadis. Ka registri kulud määratakse ametliku tariifi järgi. Omandatud õiguse registreerimise eest tasub ostja. (Blog Corpme)
Juriidiline tugi
Maksumus sõltub spetsialistist ja töö mahust. See võib olla kindel summa või protsent kinnisvara hinnast.
Gestoría
Gestoría tegeleb tehingu administratiivse osaga:
- dokumentide esitamine;
- maksude tasumine;
- registreerimine;
- suhtlemine pangaga;
- lepingute omaniku vahetus.
Selle maksumus määratakse kokkuleppel konkreetse spetsialistiga.
Lisakulud
Sõltuvalt olukorrast võite vajada:
- NIE;
- notariaalselt kinnitatud volikiri;
- kirjalik või suuline tõlge;
- tehniline kontroll;
- pangaülekanded;
- raha päritolu kinnitus.
Ostu peamisteks kuludeks loeb notar maksud, notari escritura, registreerimis- ja gestoriateenused. (Notariado)
Kontrollige agentuuri komisjonitasu eraldi
Mõne tehingu puhul on esinduse vahendustasu juba vara hinna sees.
Teistes riikides maksab ostja valiku- või tugiteenuse eest eraldi.
Kuidas REALMAX töötab objekti hinnaga
Meie jaoks on oluline, et ostja saaks algusest peale aru, kui palju kinnisvara maksab ja mille eest ta maksab.
REALMAX töötab läbipaistva hinnastamise põhimõttel: meie vahendustasu on juba vara hinna sees.
Ostja eraldi lisatasu peale ei lisa ning lõpphind ei tõuse ka tänu sellele, et objekt leiti meie kaudu.
Kui REALMAXi kaudu pakutakse korterit, maja või villat, näeb ostja omaniku või arendajaga kokku lepitud reaalset hinda.
Me ei loo stsenaariume, kus objekt ostetakse ühe hinnaga, vaid pakutakse ostjale palju kõrgema hinnaga.
Kõik tehingu tingimused ja võimalikud kulutused selgitatakse eelnevalt – enne broneeringu tegemist ja dokumentide allkirjastamist.
See tähendab, et ostja:
- mõistab vara maksumust algusest peale;
- ei saa enne tehingut ootamatut vahendustasu;
- oskab rahulikult võimalusi võrrelda;
- näeb tegelikku ostueelarvet;
- teab, millised kulud on seotud maksude ja registreerimisega.
Ausus, läbipaistvus ja selgus on REALMAXi töö aluseks.
Loome pikaajalisi suhteid ja soovime, et klient saaks pärast ostu meiega uuesti ühendust võtta, soovitada meid oma lähedastele ja tunda end tehingu igas etapis kindlalt.
Seetõttu räägitakse objekti hind ja lisakulud alati avalikult ja ette.
Valmis tabel: kui palju raha on vaja
Tabelis on juba arvesse võetud:
- objekti hind;
- põhimaks;
- ligikaudu 2–3% registreerimiseks ja toetuseks.
Hinnanguline kogueelarve
| Objekti hind | Kinnisvara edasimüügiks | Uus hoone alaliseks elamiseks | Uus hoone puhkuseks või investeeringuks |
|---|---|---|---|
| 180 000 € | 199 800–201 600 € | 201 780–203 580 € | 204 120–205 920 € |
| 250 000 € | 277 500–280 000 € | 280 250–282 750 € | 283 500–286 000 € |
| 350 000 € | 388 500–392 000 € | 392 350–395 850 € | 396 900–400 400 € |
| 700 000 € | 777 000–784 000 € | 784 700–791 700 € | 793 800–800 800 € |
Teisese kinnisvara puhul tehakse arvestus tingimusel, et valor de referencia langeb kokku hinnaga või jääb sellest alla.
Tabel annab juhiseid planeerimiseks. Täpne summa oleneb konkreetsest objektist, tehingu tingimustest ja valitud spetsialistidest.
Kuidas ise oma eelarvet arvutada
Kinnistute edasimüügi hind kuni 1 miljon €
Kiire arvutus
Objekti hind × 1,11–1,12
Näide:
250 000 € × 1,11 = 277 500 €
250 000 € × 1,12 = 280 000 €
Lisamarginaali saamiseks võite kasutada koefitsienti 1,13.
250 000 € × 1,13 = 282 500 €
Kinnisvara edasimüük üle 1 mln €
Objekti hind × 1,13–1,14
Näide:
1 200 000 € × 1,13 = 1 356 000 €
1 200 000 € × 1,14 = 1 368 000 €
Uus hoone alaliseks elamiseks
Objekti hind × 1,121–1,131
Kiireks ja lihtsaks arvutamiseks võite kasutada koefitsienti 1,13.
Näide:
350 000 € × 1,13 = 395 500 €
Uus hoone puhkuseks või investeeringuks
Kinnistu hind × 1,134–1,144
Mugava varu saamiseks võite kasutada koefitsienti 1,15.
Näide:
350 000 € × 1,15 = 402 500 €
Hüpoteegiga ostmine: kui palju oma raha vajate?
Hüpoteek katab osa pangaga kokkulepitud vara maksumusest. Maksud ja ostukulud tasutakse tavastsenaariumi korral ostja omavahenditest.
Vaatame näidet.
Korter maksab 300 000 €
Oletame, et pank on valmis rahastama 70% kuludest.
Hüpoteek
300 000 € × 70% = 210 000 €
Omaosalus
300 000 € − 210 000 € = 90 000 €
Teisese kinnisvara maks
300 000 € × 9% = 27 000 €
Registreerimine ja tugi
300 000 € × 2–3% = 6 000–9 000 €
Kui palju oma raha vajate?
| Tarbimine | Summa |
|---|---|
| Omaosalus | 90 000 € |
| Maksud | 27 000 € |
| Registreerimine ja tugi | 6 000–9 000 € |
| Omakapital kokku | 123 000–126 000 € |
Täiendavalt tasutakse kinnisvara panga hindamine.
Banco de España märgib, et hinda maksab klient. Konkreetselt hüpoteeklaenu vormistamisega seotud notari-, registri-, maksud ja gestorilised kulud tasub pank. Ostu enda kulud jäävad ostja eelarvesse. (Klient Bancario)
Mis saab siis, kui pank hindab korteri odavamalt?
Oletame:
- korteri hind - 300 000 €;
- panga hindamine – 270 000 €;
- Pank rahastab 70% hindamisest.
Hüpoteegi suurus
270 000 € × 70% = 189 000 €
Vahe maksab ostja
300 000 € − 189 000 € = 111 000 €
Lisa:
- maks - 27 000 €;
- registreerimine - 6000–9000 €.
Alumine rida
Ostja vajab omavahendeid ca 144 000–147 000 €, millele lisandub hindamiskulu.
Seega näitab hüpoteegi eelkinnitus ostja võimekust ning lõplik eelarve selgub peale konkreetse kinnisvara hindamist.
Milliseid kulutusi unustavad inimesed tavaliselt lisada?
Valuutavahetus
Kui raha hoitakse teises valuutas, on vahetuskursil oluline.
1% kursivahe 300 000 € ostu puhul on 3000 €.
Pangaülekanded
Mõned pangad võtavad rahvusvahelise ülekande, kiirmakse või kassatšeki eest tasu.
Mööbel ja tehnika
See kehtib eriti uute hoonete kohta. Objekt võib puududa:
- mööbel;
- lambid;
- kodumasinad;
- kliimaseadmed;
- kardinad;
- välimööbel;
- terrassivarustus.
Remont
Teisese kinnisvara puhul on kasulik eelnevalt kindlaks määrata vähemalt ligikaudne renoveerimiseelarve.
Hüpoteeklaenu maakler
Kui ostja kasutab eraldi hüpoteeklaenu vahendajat, lisandub kuludele tema vahendustasu.
Eraldi ostja vahendustasu
Valiku- ja tugiteenuste eest võib maksta eraldi. Tingimused peavad olema teada enne reservi tegemist.
Viis küsimust, mis aitavad teil eelarvet kiiresti välja arvutada
Enne valiku alustamist vasta järgmistele küsimustele:
1.Millist kinnisvara te kaalute?
Sekundaarne või uus hoone.
2.Mis eesmärgil ostate?
Alaline elukoht, puhkus või investeering.
3.Mis on kinnisvara hind?
Suurem osa kulutustest on sellest arvestatud.
4.Mis on objekti väärtushinnang?
See näitaja võib tõsta teisejärgulise kinnisvara maksu.
5.Kas kasutate oma vahendeid või hüpoteeki?
Hüpoteeklaenu võtmisel on oluline teada finantseeringu suurust ja panga hinnangu tulemust.
Pärast neid viit vastust saate juba täpselt hinnata summat, mida tehinguks vaja läheb.
Lihtne kokkuvõte
Kui ostate Costa Blancal edasimüügikorteri 250 000 euro eest, kulutate kogueelarvest umbes 280 000 eurot.
Kui ostate alaliseks elamiseks 350 000 euro eest uusehitise kinnisvara, on suunis umbes 396 000 eurot.
Kui osta sama uus hoone puhkuseks või investeeringuks, läheneb eelarve 400 000 €-le.
Hüpoteegiga ostes lisanduvad omaosalusele kõik maksud ja registreerimiskulud.
Parem on teha iga konkreetse objekti jaoks täpne arvutus. Juba selles etapis võivad erineda väärtushinnang, maksumäär, eluaseme otstarve, pangatingimused ja lisateenused.
Kas soovite näha, mida saate oma eelarve piires osta?
Jätke taotlus Costa Blancal asuva kinnisvara valikuks.
Palun märkige:
- ligikaudne eelarve;
- ostu eesmärk;
- huvipakkuvad valdkonnad;
- vara tüüp;
- vajadus hüpoteegi järele;
- soovitud ostukuupäev.
Koostame iga objekti kohta sobivad variandid ja näitame orienteeruvat täismaksumust: hind, põhimaksud ja registreerimiskulud.
Nii näete kohe, millised kinnisvaraobjektid teie eelarvega tõesti sobivad, ja saate hõlpsalt võimalusi võrrelda.
Taotluse täitmine võtab paar minutit. See on tasuta eelsamm ilma kohustuseta.
Jätke päring ja me koostame teile isikliku kinnisvaravaliku Costa Blancal.Järgmine artikkel aitab laiendada teadmisi riskide ja lugeja teekonna kohta teemast:
"Oleme raha üle lugenud, nüüd kontrollime objekti ennast."