Вы нашли квартиру за 250 000 €. Возникает главный практический вопрос:
Сколько денег понадобится на всю покупку?
Цена в объявлении — это базовая стоимость недвижимости. К ней добавляются государственные налоги, нотариальное оформление, регистрация права собственности и сопровождение сделки.
Примерно как при покупке автомобиля: есть цена самой машины, а затем появляются регистрация, страховка и оформление. С недвижимостью суммы значительно больше, поэтому полный бюджет лучше посчитать ещё до начала просмотров.
В этой статье разберём:
- сколько нужно добавить к цене вторичной недвижимости;
- какие налоги платятся при покупке новостройки;
- сколько собственных денег понадобится при ипотеке;
- как самостоятельно посчитать примерный бюджет;
- какие расходы могут неожиданно увеличить итоговую сумму.
Расчёты актуальны для Коста-Бланки и всего Валенсийского сообщества по состоянию на 13 июля 2026 года.
Статья посвящена обычной жилой недвижимости: квартирам, домам, таунхаусам и виллам. Для земельных участков, коммерческих помещений и нестандартных сделок расчёт проводится отдельно.
Коротко: сколько закладывать сверх цены объекта
Для предварительного планирования можно использовать следующие ориентиры:
| Что покупаете | Сколько желательно добавить к цене |
|---|---|
| Вторичная недвижимость стоимостью до 1 млн € | примерно 11–13% |
| Вторичная недвижимость дороже 1 млн € | примерно 13–14% |
| Новостройка для постоянного проживания | примерно 12–14% |
| Новостройка для отдыха, второго жилья или инвестиций | примерно 13,5–15% |
Например, если вы рассматриваете вторичную квартиру за 250 000 €, комфортный бюджет покупки составит примерно 277 500–282 500 €.
Дополнительный запас пригодится, если потребуется перевод документов, доверенность, обмен валюты, ипотечная оценка или отдельная комиссия за услуги покупателя.
Сначала определяем: вторичная недвижимость или новостройка
Это главный вопрос для расчёта налогов.
Вторичная недвижимость
Квартира, дом или вилла уже находились в собственности другого владельца.
При такой покупке платится налог ITP.
Новостройка
Вы покупаете новое жильё напрямую у застройщика и становитесь первым владельцем.
При такой покупке обычно платятся:
- IVA — 10%;
- AJD — 0,1% или 1,4%.
Испанская налоговая служба подтверждает, что первая продажа нового жилья застройщиком облагается IVA, а обычная покупка жилья у частного владельца облагается ITP. (Agencia Tributaria)
Вторичная недвижимость: сколько составляет налог
Основная ставка — 9%
С 1 июня 2026 года налог на покупку вторичной недвижимости в Валенсийском сообществе снизился с 10% до 9%.
Эта ставка действует на всей Коста-Бланке:
- Аликанте;
- Торревьеха;
- Ориуэла-Коста;
- Бенидорм;
- Кальпе;
- Дения;
- Финестрат;
- Альтеа;
- Ла-Нусия;
- Гуардамар-дель-Сегура;
- Сьюдад-Кесада;
- другие города региона.
Налог оплачивает покупатель. (Atv Gva)
Что означает снижение с 10% до 9%
Разница составляет один процент от стоимости недвижимости.
| Цена объекта | Раньше: налог 10% | Сейчас: налог 9% | Экономия |
|---|---|---|---|
| 180 000 € | 18 000 € | 16 200 € | 1 800 € |
| 250 000 € | 25 000 € | 22 500 € | 2 500 € |
| 350 000 € | 35 000 € | 31 500 € | 3 500 € |
| 700 000 € | 70 000 € | 63 000 € | 7 000 € |
Для квартиры экономия может покрыть часть мебели или бытовой техники. Для виллы речь уже идёт о нескольких тысячах евро, которые остаются в бюджете покупателя.
Пример: вторичная квартира за 250 000 €
Считаем по шагам.
1. Цена квартиры
250 000 €
2. Налог 9%
250 000 € × 9% = 22 500 €
3. Оформление и сопровождение
Для предварительного планирования закладываем ещё примерно 2–3% от цены объекта:
250 000 € × 2–3% = 5 000–7 500 €
Сюда могут входить:
- нотариальное оформление;
- регистрация права собственности;
- услуги юриста;
- gestoría — административное сопровождение;
- переводы;
- доверенность;
- другие расходы конкретной сделки.
Итог
| Расход | Сумма |
|---|---|
| Цена квартиры | 250 000 € |
| Налог 9% | 22 500 € |
| Оформление и сопровождение | 5 000–7 500 € |
| Полный бюджет | 277 500–280 000 € |
Для покупки квартиры за 250 000 € разумно подготовить около 280 000 €.
Что происходит, если объект стоит дороже 1 млн евро
Если стоимость недвижимости превышает 1 000 000 €, ставка ITP составляет 11%. (BOE)
Важно: ставка 11% применяется ко всей налоговой базе сделки.
Пример: вилла за 1 200 000 €
1 200 000 € × 11% = 132 000 € налога
Добавляем ориентировочно 2–3% на оформление и сопровождение:
1 200 000 € × 2–3% = 24 000–36 000 €
Итоговый ориентир
| Расход | Сумма |
|---|---|
| Цена виллы | 1 200 000 € |
| Налог 11% | 132 000 € |
| Оформление и сопровождение | 24 000–36 000 € |
| Полный бюджет | 1 356 000–1 368 000 € |
Важный нюанс: налог могут посчитать от суммы выше цены покупки
Здесь появляется понятие valor de referencia.
По-русски его можно назвать государственной референсной стоимостью недвижимости.
Государство определяет собственную расчётную стоимость каждого объекта. Её можно проверить в электронном кадастре — Catastro.
Если вы покупаете квартиру за 220 000 €, а valor de referencia составляет 250 000 €, налог могут рассчитать от 250 000 €.
Правило выглядит так:
Для налога берётся самая высокая сумма:
- цена покупки;
- стоимость, заявленная сторонами;
- valor de referencia.
Это правило прямо указано Agencia Tributaria Valenciana. На сайте Catastro опубликованы значения и сервис проверки на 2026 год. (Atv Gva)
Пример
Цена квартиры: 220 000 €
Valor de referencia: 250 000 €
Расчёт от цены покупки
220 000 € × 9% = 19 800 €
Расчёт от valor de referencia
250 000 € × 9% = 22 500 €
Разница
2 700 €
Человек рассчитывал заплатить 19 800 €, а фактический налог оказался 22 500 €.
Поэтому valor de referencia желательно проверять до внесения резерва. Тогда полный бюджет известен заранее.
А если цена выше valor de referencia?
Например:
- цена покупки — 300 000 €;
- valor de referencia — 270 000 €.
Налог будет рассчитан от цены покупки:
300 000 € × 9% = 27 000 €
Государственная стоимость не уменьшает налог, когда фактическая цена сделки выше.
Могут ли применяться льготные ставки
Да. Для некоторых покупателей ставка ITP может быть ниже 9%.
Льготы могут действовать, например, для:
- молодых покупателей до 35 лет, приобретающих первое основное жильё;
- многодетных семей;
- монопарентальных семей;
- покупателей с установленной инвалидностью;
- отдельных категорий защищённого жилья.
Право на льготу зависит от стоимости объекта, дохода семьи, назначения жилья и документов покупателя. В отдельных случаях применяются ставки 8%, 6%, 4% или 3%. (Atv Gva)
Такие ситуации стоит рассчитывать индивидуально. Возможная экономия может составить несколько тысяч или десятки тысяч евро.
Новостройка: какие налоги добавляются к цене
При покупке нового жилья напрямую у застройщика применяется другая система.
Покупатель обычно оплачивает:
1. IVA — 10%;
2. AJD — 0,1% или 1,4%.
IVA — 10%
IVA — это испанский НДС.
Для обычной новой жилой недвижимости ставка составляет 10%. (Agencia Tributaria)
Если квартира стоит 350 000 €:
350 000 € × 10% = 35 000 € IVA
AJD — 0,1% для основного жилья
Ставка AJD 0,1% применяется, когда недвижимость официально приобретается как vivienda habitual — основное постоянное жильё покупателя. (BOE)
Простыми словами: вы покупаете объект, чтобы жить в нём постоянно, и ваша ситуация соответствует юридическим требованиям основной резиденции.
Пример
Стоимость новостройки: 350 000 €
AJD:
350 000 € × 0,1% = 350 €
Основные налоги:
- IVA — 35 000 €;
- AJD — 350 €;
- всего — 35 350 €.
AJD — 1,4% для второго жилья и инвестиций
Ставка AJD 1,4% применяется в остальных стандартных ситуациях. Например, когда новостройка покупается:
- для отдыха;
- как второе жильё;
- под аренду;
- для инвестиций;
- без оформления в качестве основной резиденции.
Общая ставка AJD в Валенсийском сообществе с 1 июня 2026 года составляет 1,4%. (BOE)
Пример
Стоимость новостройки: 350 000 €
AJD:
350 000 € × 1,4% = 4 900 €
Основные налоги:
- IVA — 35 000 €;
- AJD — 4 900 €;
- всего — 39 900 €.
Один объект — два разных бюджета
Рассмотрим одну и ту же новостройку стоимостью 350 000 €.
| Сценарий | IVA | AJD | Налоги всего |
|---|---|---|---|
| Покупка для постоянного проживания | 35 000 € | 350 € | 35 350 € |
| Покупка для отдыха или инвестиций | 35 000 € | 4 900 € | 39 900 € |
Разница составляет 4 550 €.
Поэтому при расчёте новостройки важно сразу определить цель покупки.
Полный пример: новостройка за 350 000 €
Вариант 1. Основное жильё
| Расход | Сумма |
|---|---|
| Цена недвижимости | 350 000 € |
| IVA 10% | 35 000 € |
| AJD 0,1% | 350 € |
| Оформление и сопровождение 2–3% | 7 000–10 500 € |
| Полный бюджет | 392 350–395 850 € |
Комфортный ориентир: около 396 000 €.
Вариант 2. Второе жильё или инвестиция
| Расход | Сумма |
|---|---|
| Цена недвижимости | 350 000 € |
| IVA 10% | 35 000 € |
| AJD 1,4% | 4 900 € |
| Оформление и сопровождение 2–3% | 7 000–10 500 € |
| Полный бюджет | 396 900–400 400 € |
Комфортный ориентир: около 400 000 €.
Мебель, техника, кондиционеры и дополнительные работы в эти расчёты не входят. Комплектация зависит от конкретного проекта и договора с застройщиком.
Что входит в дополнительные 2–3%
Это рабочий запас для предварительного расчёта. Он помогает увидеть реальный бюджет до получения точных счетов.
Нотариальное оформление
Услуги нотариуса рассчитываются по государственному тарифу. Итог зависит от стоимости объекта, объёма документов и структуры сделки.
Регистрация собственности
После покупки объект регистрируется на нового владельца в Registro de la Propiedad. Расходы реестра также устанавливаются по официальному тарифу. Покупатель оплачивает регистрацию приобретённого права. (Blog Corpme)
Юридическое сопровождение
Стоимость зависит от специалиста и объёма работы. Это может быть фиксированная сумма или процент от цены недвижимости.
Gestoría
Gestoría занимается административной частью сделки:
- подачей документов;
- оплатой налогов;
- регистрацией;
- взаимодействием с банком;
- сменой владельца договоров.
Её стоимость определяется договором с конкретным специалистом.
Дополнительные расходы
В зависимости от ситуации могут потребоваться:
- NIE;
- нотариальная доверенность;
- письменный или устный перевод;
- техническая проверка;
- банковские переводы;
- подтверждение происхождения денег.
Нотариат относит к основным расходам покупки налоги, нотариальную escritura, регистрацию и услуги gestoría. (Notariado)
Отдельно проверьте комиссию агентства
В одних сделках комиссия агентства уже включена в цену объекта.
В других покупатель отдельно оплачивает услугу подбора или сопровождения.
Как REALMAX работает с ценой объекта
Для нас важно, чтобы покупатель с самого начала понимал, сколько стоит объект и за что он платит.
REALMAX работает по принципу прозрачной цены: наша комиссия уже включена в стоимость объекта.
Покупателю не добавляется отдельная наценка сверху, и итоговая цена не увеличивается из-за того, что объект найден через нас.
Если квартира, дом или вилла предлагаются через REALMAX, покупатель видит реальную цену, согласованную с собственником или застройщиком.
Мы не создаём сценариев, при которых объект берётся по одной цене, а покупателю предлагается значительно дороже.
Все условия сделки и возможные расходы объясняются заранее — до резерва и подписания документов.
Это значит, что покупатель:
- понимает стоимость объекта с самого начала;
- не получает неожиданную комиссию перед сделкой;
- может спокойно сравнивать варианты;
- видит реальный бюджет покупки;
- знает, какие расходы относятся к налогам и оформлению.
Честность, прозрачность и понятность — основа работы REALMAX.
Мы строим долгосрочные отношения и хотим, чтобы после покупки клиент мог обратиться к нам снова, рекомендовать нас своим близким и чувствовать уверенность в каждом этапе сделки.
Поэтому цена объекта и дополнительные расходы всегда обсуждаются открыто и заранее.
Готовая таблица: сколько денег понадобится
В таблице уже учтены:
- цена объекта;
- основной налог;
- ориентировочные 2–3% на оформление и сопровождение.
Ориентировочный полный бюджет
| Цена объекта | Вторичная недвижимость | Новостройка для постоянного проживания | Новостройка для отдыха или инвестиций |
|---|---|---|---|
| 180 000 € | 199 800–201 600 € | 201 780–203 580 € | 204 120–205 920 € |
| 250 000 € | 277 500–280 000 € | 280 250–282 750 € | 283 500–286 000 € |
| 350 000 € | 388 500–392 000 € | 392 350–395 850 € | 396 900–400 400 € |
| 700 000 € | 777 000–784 000 € | 784 700–791 700 € | 793 800–800 800 € |
Для вторичной недвижимости расчёт сделан при условии, что valor de referencia совпадает с ценой или находится ниже неё.
Таблица даёт ориентир для планирования. Точная сумма зависит от конкретного объекта, условий сделки и выбранных специалистов.
Как посчитать бюджет самостоятельно
Вторичная недвижимость до 1 млн €
Быстрый расчёт
Цена объекта × 1,11–1,12
Пример:
250 000 € × 1,11 = 277 500 €
250 000 € × 1,12 = 280 000 €
Для дополнительного запаса можно использовать коэффициент 1,13.
250 000 € × 1,13 = 282 500 €
Вторичная недвижимость дороже 1 млн €
Цена объекта × 1,13–1,14
Пример:
1 200 000 € × 1,13 = 1 356 000 €
1 200 000 € × 1,14 = 1 368 000 €
Новостройка для постоянного проживания
Цена объекта × 1,121–1,131
Для быстрого и простого расчёта можно использовать коэффициент 1,13.
Пример:
350 000 € × 1,13 = 395 500 €
Новостройка для отдыха или инвестиций
Цена объекта × 1,134–1,144
Для комфортного запаса можно использовать коэффициент 1,15.
Пример:
350 000 € × 1,15 = 402 500 €
Покупка с ипотекой: сколько собственных денег понадобится
Ипотека покрывает согласованную с банком часть стоимости объекта. Налоги и расходы на покупку в стандартном сценарии оплачиваются из собственных средств покупателя.
Рассмотрим пример.
Квартира стоит 300 000 €
Предположим, банк готов профинансировать 70% стоимости.
Ипотека
300 000 € × 70% = 210 000 €
Собственный взнос
300 000 € − 210 000 € = 90 000 €
Налог на вторичную недвижимость
300 000 € × 9% = 27 000 €
Оформление и сопровождение
300 000 € × 2–3% = 6 000–9 000 €
Сколько собственных денег потребуется
| Расход | Сумма |
|---|---|
| Собственный взнос | 90 000 € |
| Налог | 27 000 € |
| Оформление и сопровождение | 6 000–9 000 € |
| Всего собственных средств | 123 000–126 000 € |
Дополнительно оплачивается банковская оценка недвижимости.
Banco de España указывает, что оценку оплачивает клиент. Расходы на нотариуса, реестр, налоги и gestoría, связанные именно с оформлением ипотечного кредита, оплачивает банк. Расходы самой покупки остаются в бюджете покупателя. (Cliente Bancario)
Что произойдёт, если банк оценит квартиру дешевле
Предположим:
- цена квартиры — 300 000 €;
- банковская оценка — 270 000 €;
- банк финансирует 70% от оценки.
Размер ипотеки
270 000 € × 70% = 189 000 €
Разница, которую оплачивает покупатель
300 000 € − 189 000 € = 111 000 €
Добавляем:
- налог — 27 000 €;
- оформление — 6 000–9 000 €.
Итог
Покупателю понадобится уже около 144 000–147 000 € собственных средств плюс стоимость оценки.
Поэтому предварительное одобрение ипотеки показывает возможности покупателя, а окончательный бюджет становится понятен после оценки конкретного объекта.
Какие расходы обычно забывают добавить
Обмен валюты
Если деньги хранятся в другой валюте, значение имеет курс конвертации.
Разница курса в 1% при покупке на 300 000 € составляет 3 000 €.
Банковские переводы
Некоторые банки берут комиссию за международный перевод, срочный платёж или банковский чек.
Мебель и техника
Особенно актуально для новостроек. В объекте могут отсутствовать:
- мебель;
- светильники;
- бытовая техника;
- кондиционеры;
- шторы;
- уличная мебель;
- оборудование террасы.
Ремонт
Для вторичной недвижимости полезно заранее определить хотя бы примерный бюджет обновления.
Ипотечный брокер
Если покупатель привлекает отдельного ипотечного посредника, его комиссия добавляется к расходам.
Отдельная комиссия покупателя
Услуги подбора и сопровождения могут оплачиваться отдельно. Условия должны быть известны до внесения резерва.
Пять вопросов, которые помогут быстро посчитать бюджет
Перед началом подбора ответьте на них:
1. Какую недвижимость вы рассматриваете?
Вторичную или новостройку.
2. Для какой цели покупаете?
Постоянное проживание, отдых или инвестиции.
3. Какова цена объекта?
От неё рассчитывается большая часть расходов.
4. Какой у объекта valor de referencia?
Этот показатель может увеличить налог на вторичную недвижимость.
5. Используете собственные средства или ипотеку?
При ипотеке важно знать размер финансирования и результат банковской оценки.
После этих пяти ответов уже можно достаточно точно оценить сумму, которая понадобится для сделки.
Простой итог
Если вы покупаете вторичную квартиру на Коста-Бланке за 250 000 €, рассчитывайте примерно на 280 000 € полного бюджета.
Если вы покупаете новостройку за 350 000 € для постоянного проживания, ориентир составляет около 396 000 €.
Если та же новостройка покупается для отдыха или инвестиций, бюджет приближается к 400 000 €.
При покупке с ипотекой к собственному взносу добавляются все налоги и расходы на оформление.
Точный расчёт лучше делать по каждому конкретному объекту. Уже на этом этапе могут отличаться valor de referencia, налоговая ставка, назначение жилья, условия банка и дополнительные услуги.
Хотите понять, что можно купить в рамках вашего бюджета?
Оставьте заявку на подбор недвижимости на Коста-Бланке.
Укажите:
- примерный бюджет;
- цель покупки;
- интересующие районы;
- тип недвижимости;
- необходимость ипотеки;
- желаемый срок покупки.
Мы подготовим подходящие варианты и покажем по каждому объекту ориентировочную полную стоимость: цену, основные налоги и расходы на оформление.
Так вы сразу увидите, какие объекты действительно соответствуют вашему бюджету, и сможете спокойно сравнить варианты.
Заполнение заявки занимает несколько минут. Это бесплатный предварительный шаг без обязательств.
Оставьте заявку — и мы подготовим для вас персональную подборку недвижимости на Коста-Бланке.Следующая статья сможет расширить знания о рисках и путь читателя с темы:
«Деньги посчитали — теперь проверяем сам объект».