Kinnisvara müük algab kinnisvara hinnast. Müüja majandustulemus sõltub ka kulutustest, maksustaatusest, kinnisvara omamise perioodist, tehtud parendustest ja munitsipaalmaksetest.
Seetõttu on enne objekti avaldamist oluline arvutada kolm summat:
- Kui palju saab kinnisvara müüa?
- Kui palju kasumit maksustatakse?
- Kui palju raha saab müüja pärast tehingu sooritamist.
Kui need arvud on ette teada, saab omanik täieliku finantsarvestuse põhjal õigesti määrata hinna, koostada dokumendid ja teha müügiotsuse.
Kuidas tavaliselt müügitulu arvutatakse?
Kujutagem ette lihtsat olukorda:
See 100 000 € ei ole veel lõplik maksustatav kasum.
Arvestusel võetakse arvesse kinnisvara soetamise, selle dokumentaalselt tõendatud parendamise ja hilisema müügiga seotud kulutusi. Selle tulemusena võib maksubaas olla oluliselt madalam kui kahe hinna algne erinevus.
Millised maksed tekivad kinnisvara müümisel?
Enamiku tehingute puhul tuleb müüjal tasuda kaks peamist maksu:
Kapitali kasvutulu maks
Hispaania maksuresidentide puhul on see IRPF-is registreeritud kui Ganancia Patrimonial.
Mitteresidentide puhul maksustatakse Hispaania kinnisvara müügist saadud kasumit Impuesto sobre la Renta de no Residentes – IRNR.
Maks arvestatakse kinnistu müügist saadud tuvastatud kasumilt. Arvestus sisaldab ostuhinda, lubatavaid kulutusi, dokumenteeritud parenduste maksumust, müügihinda ja müüja kulutusi tehingu teostamisel.
Plusvalía Municipal
Makse täisnimi on Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU.
Tegemist on kommunaalmaksuga, mis on seotud linnamaa väärtuse muutumisega kinnistu omamise perioodil.
Selle suurus sõltub:
- vald;
- maa katastriväärtus;
- objekti omandi kestus;
- valla poolt kehtestatud koefitsient;
- maa väärtuse tegelik muutus.
Kui on kinnitatud maa väärtuse tõusu puudumine, siis maksu ei võeta. Kui tegelik tõus on tavapärasest omavalitsuse arvestusest väiksem, võib maksumaksja taotleda tegeliku tõusu maksubaasina võtmist. Seetõttu tuleks Plusvalía Municipal konkreetse koha ja omavalitsuse jaoks eraldi arvutada.
Kuidas arvutatakse maksustatavat tulu?
Üldmehaanikat saab esitada järgmiselt:
Ostuhind
+ maksud ja kulud ostmisel
+ dokumenteeritud investeeringud ja parendused
− objekti väljaüürimisel arvestatud amortisatsiooni
Müügi hind
− tehinguga otseselt seotud müüja kulud ja maksud
Siirdekulu − soetusmaksumus
Saadud tulemust kasutatakse kapitali kasvutulu maksu edasiseks arvutamiseks. Ametlikud eeskirjad peavad sisaldama vara omandamise ja võõrandamisega seotud kulusid ja makse, välja arvatud finantsintressid. Üüripindade puhul võib ostuhinda korrigeerida maksuamortisatsiooni summa võrra.
Millised kulud võivad maksubaasi vähendada?
Iga kuluartikkel eeldab dokumentide kontrollimist ja seost konkreetse kinnisvaraga. Tavaliselt võetakse arvesse järgmisi kategooriaid.
Ostukulud
Vara võõrandamise maks, mille maksab tavaliselt edasimüügi kinnisvara ostja.
Maksud, mis võivad tekkida arendajalt uue kinnisvara ostmisel.
Ostu-müügilepingu ja sellega seotud dokumentide vormistamise kulud.
Registro de la Propiedadi omandiõiguse registreerimise kulud.
Spetsialistide kulutusi saab arvestada siis, kui need on otseselt seotud objekti soetamisega ja on tõendatud dokumentidega.
Investeeringud ja kinnisvara parendused
Arvutamisel võib arvesse võtta töid, mis suurendasid vara väärtust, muutsid selle omadusi või pikendasid selle kasutusiga.
Näiteks:
- rekonstrueerimine;
- ala laiendamine;
- ujula ehitamine;
- suur rekonstrueerimine;
- uute insenerisüsteemide paigaldamine;
- rajatise oluline moderniseerimine;
- tööd, mis muudavad kinnisvara funktsionaalseid omadusi.
Kosmeetiline remont, tõrkeotsing ja korraline hooldus on hinnas eraldi. Maksuarvestuse jaoks on oluline töö iseloom, selle mõju objektile ja tõendavate dokumentide olemasolu.
Müügikulud
Sõltuvalt tehingu asjaoludest võib arvesse võtta järgmist:
- kinnisvarabüroo vahendustasu;
- advokaadi või maksuspetsialisti teenused;
- kohustuslike dokumentide registreerimise kulud;
- objekti võõrandamisega otseselt seotud kulud;
- muud tehinguga seotud kinnitatud müüja kulud.
Lõplik nimekiri määratakse müüja dokumentide ja kehtivate maksureeglite alusel.
Miks mõjutavad dokumendid otseselt maksusummat?
Kulude arvestamiseks vajate tõendeid:
- arved;
- lepingud;
- pangamaksed;
- notariaalsed dokumendid;
- maksu tasumise kinnitus;
- ehitustööde load ja projektid;
- töövõtja dokumendid.
Ainuüksi tšekist või pangaülekandest ei pruugi piisata. Dokumendid peavad võimaldama kindlaks teha töövõtja, tellija, objekti, tööde iseloomu ja kulutuste suuruse.
Seetõttu on kinnisvaradokumentide arhiivil otsene rahaline väärtus. Mida paremini kulud kinnitatakse, seda täpsemalt saab maksubaasi arvutada.
Kasumi arvutamise näide
Oletame, et omanik:
- ostis kinnistu hinnaga 200 000 €;
- tasutud ostu-, notari-, registreerimis- ja hooldusmaksud 25 000 €;
- teostas kinnitatud parendusi 15 000 euro väärtuses;
- müüs kinnistu 300 000 € eest;
- müügiga kaasnenud kulud summas 18 000 €.
200 000 € objekti ostuhind
+ 25 000 € maksud, notar, registreerimine ja toetus ostu ajal
+ 15 000 € kinnitatud rajatiste parandused
= 240 000 € soetusmaksumus300 000 € kinnisvara müügihind
− 18 000 € müüja tehinguga seotud kulud
= 282 000 € ülekandekulu peale kulusid282 000 € ülekandekulu
− 240 000 € soetusmaksumus
= 42 000 € maksustatav kasum näiteksEsialgne ostu-müügi vahe oli 100 000 €. Peale kinnitatud kulude arvestamist kujunes hinnanguliseks kasumiks 42 000 €.
See on hüpoteetiline näide. Tulemust võivad mõjutada loovutatava vara amortisatsioon, omandiõigused, omandamise kuupäev, pärand, tehtud parandused, maksustaatus ja kohaldatavad soodustused.
Hinnad Hispaania maksuresidentidele
Kinnisvara müügist saadud kasum sisaldub säästubaasi - base del ahorro -s.
Kasutatakse progressiivset skaalat:
| Maksustatav summa | Hinda |
|---|---|
| Kuni 6000 € | 19% |
| Alates 6000 € kuni 50 000 € | 21% |
| Alates 50 000 € kuni 200 000 € | 23% |
| Alates 200 000 € kuni 300 000 € | 27% |
| Üle 300 000 € | 30% |
Iga määra rakendatakse maksubaasi vastavale osale. Näiteks 42 000 € maksustatava kasumiga:
- esimesed 6000 € maksustatakse 19%;
- järgmised 36 000 € - kursiga 21%.
Hinnanguline maks on:
Plusvalía Municipal arvutatakse eraldi.
Arvesse tuleks võtta ka müüja ülejäänud tulusid ja kapitalitulemusi vastava maksustamisperioodi kohta, kuna need võivad mõjutada lõplikku IRPF-i arvestust.
Mida on oluline teada mitteresidendist müüjal?
Füüsilise isiku puhul, kes on Hispaanias mitteresident maksuresident, maksustatakse kinnisvara müügist saadud kasumit üldjuhul 19%. Eraldi kontrollimist vajavad topeltmaksustamise vältimise lepingu kohaldamine ja müüja isiklikud asjaolud. Lisaks on ostja kohustatud kinni pidama 3% kogu müügihinnast ja kandma selle summa Hispaania maksuametile Modelo 211 kaudu.
Näiteks 300 000 € müügihinnaga jääb ostjale:
See 9000 € on müüja lõpliku maksu ettemaks.
Pärast tehingu sooritamist esitab mitteresident maksudeklaratsiooni ja teeb kindlaks tegeliku tulemuse:
- kui lõppmaks on suurem kui 9000 €, tasub vahe müüja;
- kui lõplik maks jääb alla 9000 €, saab müüja nõuda enammakse tagastamist;
- Kasumi puudumisel võib pärast vajalike dokumentide esitamist tekkida ka õigus kinnipeetud summa tagastamisele.
Tehinguhinnale kehtib 3% kinnipidamise reegel, seega peaks see sisalduma müüjale kohe allkirjastamisel laekuva raha kalkulatsioonis.
Millal saab kasumit maksust vabastada?
Hispaania seadused näevad ette mitu olulist erandit. Soodustuse kohaldamiseks peavad olema täidetud kõik kehtestatud tingimused.
Põhielamu müük koos reinvesteerimisega
Hispaania maksuresident võib saada täieliku või osalise maksuvabastuse, kui ta müüb oma põhielukoha ja kasutab saadud tulu uue põhielukoha ostmiseks või seaduslikuks renoveerimiseks.
Täielik reinvesteerimine võib kaasa tuua kasumi täieliku vabastamise. Osalise reinvesteerimise puhul arvutatakse maksuvabastust proportsionaalselt.
Reinvesteerida saab kahe aasta jooksul enne müüki või kaks aastat pärast seda. Vivienda harjumuspärasel staatusel on konkreetsed maksukriteeriumid, nii et tegeliku elukoha ja aadressi registreerimine tuleb enne soodustuse kohaldamist kontrollida.
Peamise elukoha müük üle 65-aastase omaniku poolt
Kui üle 65-aastane maksumaksja müüb oma peamise elukoha, võib saadava tulu maksust vabastada.
Selle hüvitise saamiseks peab elukoht vastama peamise elukoha kriteeriumidele. Teatud juhtudel jääb soodustus alles, kui kinnisvara oli enne müüki kaks aastat põhielukohaks.
Eluannuiteedi reinvesteerimine
Üle 65-aastastel maksumaksjatel on ka eraldi võimalus vabastada muu vara müügist saadav tulu, kui vahendeid kasutatakse kvalifitseeruva eluannuiteedi loomiseks.
Sellel hüvitisel on piirangud, reinvesteerimisperiood ja eritingimused, seega arvutatakse see individuaalselt.
Kuidas aru saada, kui palju raha pärast müüki alles jääb
Kuulutuses märgitud hind näitab kinnisvara väärtust turu jaoks. Müüja lõplik summa selgub pärast täielikku rahalist arveldust.
Lihtsustatud valem näeb välja selline:
Hüpoteeklaenu jääk ise ei ole tulumaksuga maksustatav. See mõjutab rahasummat, mille omanik pärast pangaga arveldamist tegelikult kätte saab.
Seetõttu on enne turule sisenemist kasulik teha kaks arvutust:
- Maksuarvestus - milline kasum tekib ja milliseid makse tuleb tasuda.
- Tehingu finantsarvestus – kui palju raha jääb müüjale peale kõiki kohustusi.
Milliseid andmeid on vaja esialgseteks arvutusteks?
Esialgseks hindamiseks vajate tavaliselt:
- kinnistu aadress ja vald;
- ostu kuupäev ja hind;
- ostuleping või ostukiri;
- omaniku maksustaatus;
- objekti ja maa katastriväärtus;
- hinnanguline müügihind;
- teave hüpoteekide ja koormiste kohta;
- dokumendid maksude ja kulude kohta ostmisel;
- renoveerimis- ja parendusarved;
- teave üüritava kinnisvara kohta;
- esmase või investeerimisresidentsuse staatus;
- omaniku vanus;
- plaanib osta uus esmane elukoht.
Mida varem need andmed kogutakse, seda täpsemalt saab määrata müügistrateegia.
Miks tuleks maksud välja arvutada enne objekti avaldamist
Esialgne arvutus aitab müüjat:
- määrata minimaalne vastuvõetav hind;
- mõista summat, mis jääb pärast tehingut alles;
- koostada tõendavad dokumendid;
- hinnata toetuste taotlemise võimalust;
- võtta arvesse mitteresidentide 3% mahaarvamist;
- arvutage ette Plusvalía Municipal;
- luua läbirääkimispositsioon;
- leppida kokku müügi ja järgmise ostu aeg;
- vältige rahalisi üllatusi enne notariaalset kinnitamist.
Objekti hind, maksutulemus ja müügistrateegia on omavahel seotud. Esimese etapi viga võib viia olukorrani, kus objekt müüakse loodetud hinnaga, kuid müüjale laekuv summa osutub planeeritust väiksemaks.
Miks omanikud müüvad kinnisvara RealMaxi kaudu
Kinnisvara müük eeldab tugevat pakkumist, korralikku turule sisenemist ja süsteemset tööd potentsiaalsete ostjatega.
RealMax hoolitseb kogu kinnisvara ettevalmistamise ja müügi protsessi eest.
1. Enne turule sisenemist arvuta välja strateegia
Uurime kinnisvara, dokumente, omaniku eesmärke ja turuolukorda.
Müüja mõistab ette:
- soovitatav hinnavahemik;
- võimalikud kulud;
- esialgne majandustulemus;
- koostatavad dokumendid;
- tegurid, mis võivad müügi ajastust mõjutada.
Vajadusel kaasame individuaalseteks arvestusteks spetsialiseerunud õigus- ja maksuspetsialistid.
2. Pakime eseme õigesti
Ostja teeb otsuse selle järgi, kuidas kinnisvara turul esitletakse.
Loome terviklikke pakendeid:
- professionaalne esitlus;
- foto- ja videosisu;
- selge kirjeldus;
- kulu argument;
- objektide kasutamise stsenaariumid;
- materjalid sotsiaalvõrgustikele ja partneritele;
- reklaamväljaanded ja sihtlehed.
Objekt saab oma müügiloogika ja paistab sarnaste pakkumiste seast silma.
3. Kasutame oma meediat
RealMax arendab süstemaatiliselt sisu kinnisvara ja elu kohta Hispaanias.
See võimaldab teil objekte näidata juba huvitatud vaatajaskonnale:
- kinnisvara ostmine;
- kolimine Hispaaniasse;
- investeeringud;
- elu Costa Blancal;
- ehitus ja uued hooned;
- alaliseks elamiseks ja puhkuseks mõeldud objektid.
Meedia eksponeerimine loob klientidega täiendavaid kokkupuutepunkte ja suurendab usaldust pakkumise vastu.
4. Kliendibaasi ühendamine
Kogume ja kvalifitseerime pidevalt potentsiaalsete ostjate taotlusi.
Iga uus objekt sobitatakse olemasolevate päringutega:
- eelarve;
- ringkond;
- vara tüüp;
- magamistubade arv;
- Ostu eesmärk;
- otsuse tegemise tähtajad.
Tänu sellele algab töö potentsiaalsete ostjatega kohe peale kinnisvara ettevalmistamist.
5. Kasutame sidusettevõtete võrku
Teeme koostööd agentide ja partneritega Hispaanias ja teistes Euroopa riikides.
Objekt saab juurdepääsu laiemale publikule:
- kohalikud ostjad;
- välisinvestorid;
- partneragentuuride kliendid;
- inimesed, kes plaanivad kolida;
- ostjatele, kes juba aktiivselt otsivad.
6. Peame läbirääkimisi ja toetame tehingut
Koordineerime protsessi esimesest päringust kuni lõpliku makseni:
- taotluste töötlemine;
- ostja kvalifikatsioon;
- vaatamiste korraldamine;
- läbirääkimised hinna ja tingimuste üle;
- objektide broneerimine;
- dokumentide kogumine;
- suhtlemine spetsialistidega;
- ettevalmistus notariaalseks registreerimiseks;
- kinnisvara üleandmine ostjale.
Omanik saab igal etapil ühe koordinaatori ja selge tegevuskava.
Kas soovite müüa kinnisvara Hispaanias?
Vastake mõnele küsimusele ilma liigse isikliku teabeta. Mõistame objektiga seotud olukorda ja soovitame järgmise sammu.
Oleme saanud teavet
Võtame teiega ühendust, täpsustame üksikasjad ja ütleme teile, mida vajate müügi eelhinnanguks.
RealMaxi kokkuvõte
Kinnisvara müümisel on oluline summa, mis jääb omanikule peale kõigi maksete sooritamist.
Selleks vajate eelnevalt:
- määrata kindlaks vara turuväärtus;
- arvutada maksukasum;
- koguda dokumente lubatud kulude kohta;
- kontrollige võimalikke eeliseid;
- hindama Plusvalía Municipalit;
- arvestama hüpoteeke ja muid kohustusi;
- valmistada tugev pakend;
- korraldada süstemaatilist edutamist;
- pidada läbirääkimisi ja vormistada tehing korralikult.
RealMax ühendab need etapid ühtseks müügisüsteemiks: alates eelkalkulatsioonist ja vara ettevalmistamisest kuni ostja leidmise ja tehingu vormistamiseni.
Oluline teave
Materjal on ainult informatiivsel eesmärgil. Lõplik maks sõltub müügiaastast, omaniku maksustaatusest, kinnisvara ostuajaloost, vallast, rendilepingu olemasolust, tehtud parendustest, kehtivatest maksuvabastustest ja tõendavatest dokumentidest.
Enne kinnisvara müüki on soovitatav konsulteerida RealMaxi spetsialistiga